Investir en Côte d'Ivoire

Acheter un terrain en Côte d’Ivoire depuis l’étranger : par où commencer ?

Pour acheter un terrain en Côte d’Ivoire depuis l’étranger, identifiez d’abord sa nature : en ville, la propriété passe par l’arrêté de concession définitive (ACD) ; à la campagne, par le certificat foncier puis le titre foncier. Les règles, les guichets et même les personnes autorisées à devenir propriétaires ne sont pas les mêmes.

Le foncier urbain relève du ministère chargé de l’Urbanisme et de son Guichet unique du foncier (GUF) à Abidjan. Le foncier rural relève de l’Agence foncière rurale (AFOR) et de la sous-préfecture du lieu de la parcelle. Les droits inscrits sur un titre foncier se consultent auprès des services de la Conservation de la propriété foncière et des hypothèques, rattachés à la Direction générale des impôts.

Un parent, un ami ou un intermédiaire peut vous aider sur place. Il ne remplace jamais ces vérifications officielles, que vous pouvez demander vous-même ou faire demander par une personne munie d’une procuration.

Qu’est-ce que l’ACD et comment l’obtenir ?

L’arrêté de concession définitive (ACD) est l’acte administratif qui transfère la propriété d’une parcelle urbaine du domaine de l’État à une personne physique ou morale. Le code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain (loi n° 2020-624 du 14 août 2020) précise qu’il confère la pleine propriété et qu’il est délivré sur les lots issus d’un lotissement approuvé.

La demande se dépose au Guichet unique du foncier, situé à l’annexe de la Tour A de la Cité administrative, au Plateau, à Abidjan. À l’intérieur du pays, le ministère renvoie vers sa direction départementale ; la loi permet aux préfets de délivrer l’ACD par délégation. Le ministère indique un délai d’environ trois mois.

Le coût comprend, selon le code, le prix de cession du terrain et une taxe d’établissement du titre foncier calculée sur la valeur vénale. Pour un ACD demandé à partir d’une lettre d’attribution, le portail du service public indique des frais de 80 000 FCFA pour une personne physique et 240 000 FCFA pour une société ; cette fiche date de 2016, demandez le tarif en vigueur au GUF.

• Copies de votre pièce d’identité : la carte nationale d’identité, l’attestation d’identité, la carte consulaire ou le passeport sont acceptés, avec un extrait d’acte de naissance.
• Le document qui fonde votre droit : attestation de droit d’usage coutumier (ADU), lettre d’attribution ou arrêté de concession provisoire, selon votre situation.
• Le plan de la parcelle visé par un géomètre, quand il est demandé.
• La fiche de demande d’ACD et un état foncier, pour les dossiers qui l’exigent.

ADU, attestation de droit d’usage coutumier : ce qui change depuis 2025

Depuis le 1er janvier 2025, l’attestation de droit d’usage coutumier (ADU) est le seul document admis pour engager une demande d’ACD sur une parcelle issue d’un lotissement villageois. Elle remplace l’ancienne attestation villageoise, que le gouvernement a annoncé ne plus accepter dans la procédure d’acquisition.

L’ADU est imprimée par l’administration sur un papier sécurisé, avec un code QR et un identifiant unique de la parcelle, à partir du guide de répartition des lots déposé au ministère. Elle est ensuite remise au chef de village, seul signataire obligatoire. Le ministère précise qu’elle est fournie gratuitement aux chefferies et qu’il en est produit une par lot, pas une de plus : c’est ce qui doit empêcher la double attribution.

Exigez donc l’ADU du vendeur avant tout paiement sur un terrain villageois, et vérifiez-la. Si vous détenez une ancienne attestation villageoise sans ACD, renseignez-vous sans tarder au GUF : en décembre 2024, le gouvernement invitait les détenteurs d’un lot situé dans un lotissement approuvé à engager la procédure d’ACD.

Comment vérifier un terrain avant de l’acheter ?

Avant d’acheter, vérifiez trois choses : que le lotissement est approuvé, que le vendeur détient bien le droit qu’il vous cède, et qu’aucune charge ne pèse sur la parcelle. La vente d’un même terrain à plusieurs acheteurs reste le piège le plus courant ; seules les vérifications officielles vous en protègent.

Le ministère chargé de l’Urbanisme invite à vérifier l’état domanial avant tout achat. Il permet aussi de vérifier si un lotissement est approuvé, annulé ou en sursis, sur le site sigfu.gouv.ci, rubrique « parcelles ». Pour un terrain déjà titré, l’état foncier indique les droits inscrits sur le titre au jour de la demande ; l’état historique retrace toutes les mutations.

• Demandez au vendeur une copie de son titre (ACD, titre foncier, certificat foncier ou ADU) et de sa pièce d’identité.
• Vérifiez le statut du lotissement auprès du ministère ou sur sigfu.gouv.ci.
• Demandez un état foncier à la Conservation foncière : 3 000 FCFA, délai de deux jours, sur demande écrite avec une copie de pièce d’identité.
• Demandez si besoin l’état historique : 1 000 FCFA par article, 3 000 FCFA au minimum.
• Faites contrôler les limites sur place par un géomètre expert, en présence des voisins.
• Allez voir le terrain, ou faites-le voir par une personne de confiance, et interrogez le voisinage sur d’éventuels litiges.
• Ne versez rien tant que ces réponses ne sont pas écrites.

Acheter un terrain qui a déjà un ACD : notaire et certificat de mutation

Quand le terrain a déjà un ACD, vous l’achetez à son propriétaire, et la loi impose un acte authentique pour cette cession : adressez-vous à un notaire. Toute transaction immobilière reste soumise à une procédure domaniale ou foncière obligatoire.

La vente aboutit à un certificat de mutation de propriété foncière (CMPF), délivré par le Conservateur de la propriété foncière : c’est la preuve que la propriété vous a été transférée. La Direction générale des impôts annonce un délai de quinze jours et un coût de 15 000 FCFA pour ce certificat, hors droits liés à la vente.

Payez par virement, au notaire ou sur un compte à votre nom, jamais en espèces à un intermédiaire. Si vous passez par une agence, vérifiez qu’elle figure sur la liste des agents immobiliers agréés publiée par le ministère et mise à jour régulièrement.

Terre rurale : certificat foncier et titre foncier

En zone rurale, seuls l’État, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes peuvent être propriétaires de la terre (article 1 de la loi n° 98-750 du 23 décembre 1998). Une société, même ivoirienne, ou une personne de nationalité étrangère ne peut donc pas en devenir propriétaire, sous réserve des droits acquis avant cette loi.

Les droits coutumiers sont constatés par le certificat foncier, délivré au terme d’une enquête officielle. Depuis la loi n° 2019-868 du 14 octobre 2019, une terre coutumière sans certificat foncier ne peut plus être vendue. Un vendeur qui vous propose une parcelle rurale sans certificat foncier vous propose donc une cession que la loi interdit.

Le certificat foncier n’est pas l’étape finale : la terre doit ensuite être immatriculée pour obtenir un titre foncier, dans un délai que la loi renvoie à un décret. Le dossier d’immatriculation se dépose à l’AFOR, avec le certificat foncier, sa publication au Journal officiel et le dossier technique d’un géomètre expert agréé. Aucune vente ni donation n’est possible pendant la procédure.

• Demande d’enquête au sous-préfet, sur le formulaire de la liasse foncière (10 000 FCFA selon l’AFOR).
• Désignation d’un commissaire-enquêteur par l’AFOR ; choix d’un géomètre expert agréé par le demandeur.
• Enquête et constat des limites sur place, avec les voisins.
• Publicité des résultats au village pendant un mois.
• Approbation par le comité villageois, puis validation par le comité sous-préfectoral de gestion foncière rurale.
• Signature du certificat par le préfet de département et publication au Journal officiel.

Exploiter une terre agricole sans l’acheter : le contrat foncier

Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas acheter, un contrat foncier écrit vous permet d’exploiter une terre rurale. L’AFOR propose une dizaine de modèles : location, planter-partager, prêt, métayage, mise en garantie, ainsi que des contrats de vente et de donation.

La vente, la donation et le planter-partager avec partage de la terre exigent que le propriétaire détienne un certificat foncier. Le contrat se déclare au comité villageois de gestion foncière rurale puis à la sous-préfecture, qui fournissent le modèle. Il porte cinq signatures : les deux parties, deux témoins et le président du comité villageois. Une copie est conservée par chaque partie, par le comité et par la sous-préfecture.

Procuration, binationaux, conjoint étranger : les cas particuliers

Depuis l’étranger, vous pouvez faire agir un proche grâce à une procuration établie à l’ambassade ou au consulat de Côte d’Ivoire. Les ambassades au Canada et en Italie, par exemple, exigent votre présence et la signature devant l’agent consulaire. L’ambassade au Canada demande une demande écrite adressée à l’ambassadeur, la procuration rédigée sans en-tête, datée et signée, et les copies des pièces d’identité du mandant et du mandataire. Vérifiez la liste et les frais de votre poste.

Limitez la procuration à une opération précise et à une durée courte. Une procuration générale permet à son titulaire de vendre ou d’hypothéquer à votre place. Gardez une copie, et demandez les reçus et documents originaux à chaque étape.

En ville, le code de l’urbanisme ouvre l’accès à la propriété à toute personne physique ou morale : un conjoint de nationalité étrangère peut y être propriétaire. En zone rurale, seule la nationalité ivoirienne permet d’être propriétaire. Si vous avez une double nationalité, le guichet vous demandera une preuve de votre nationalité ivoirienne : préparez une pièce d’identité ivoirienne à jour.

Faire construire ou louer : permis et bail sécurisé

Pour construire, il faut un permis de construire, y compris à l’intérieur du pays, où les formalités se font au guichet unique de la localité. Le ministère précise que la demande n’est pas possible en ligne et que les plans doivent respecter le certificat d’urbanisme, à obtenir avant de les dessiner.

Le ministère annonce dix jours pour les visas puis treize jours pour la délivrance du permis. Les plans demandés sont le plan de masse, les plans des niveaux, les coupes et façades et l’assainissement. Un dossier rejeté doit être payé de nouveau. Une croix rouge peinte sur un mur signale une construction non autorisée.

Pour mettre un logement en location, l’État propose un contrat de bail sécurisé, vendu 5 000 FCFA l’exemplaire dans les librairies agréées, les bureaux de poste, les mairies et au GUF. Il prévoit notamment que le loyer ne peut être révisé qu’après trois ans et que la caution est rendue dans les trente jours.

Créer une entreprise en Côte d’Ivoire depuis la France ou ailleurs

Pour créer une entreprise en Côte d’Ivoire, adressez-vous au guichet unique des formalités d’entreprises du Centre de promotion des investissements en Côte d’Ivoire (CEPICI). Il se trouve aux deuxième et troisième étages de l’immeuble Grand Siècle, carrefour PISAM, à Cocody. Le portail 225invest.ci du CEPICI publie les formulaires et la liste des pièces pour chaque forme.

Les formes proposées sont l’entreprise individuelle, la SARL, la SA, la SAS, la société civile immobilière (SCI), le groupement d’intérêt économique (GIE), la succursale et le bureau de représentation. Selon le CEPICI, un dossier déposé entre 8 h et 11 h est retiré le même jour à partir de 15 h. Les frais varient selon la forme et le capital : consultez la grille publiée par le CEPICI.

Depuis l’étranger, un mandataire peut déposer et retirer le dossier à votre place avec une procuration légalisée et une copie de sa pièce d’identité. Tout document en langue étrangère doit être traduit en français par un traducteur agréé.

Le code des investissements (ordonnance n° 2018-646 du 1er août 2018) prévoit un régime d’agrément à l’investissement, instruit par le CEPICI. Il exclut notamment les bâtiments à usage non industriel, le commerce, les services bancaires et financiers et les professions libérales.

Pièces à fournir pour créer une SARL au CEPICI

Pour une SARL au capital inférieur à 10 millions de FCFA, la liste officielle compte une dizaine de pièces, toutes obligatoires : un dossier incomplet est rejeté. Préparez-les avant votre séjour ou avant d’envoyer la procuration.

• Copie de la pièce d’identité du dirigeant et de chaque associé (CNI, passeport, carte consulaire ou carte de résident).
• Quatre exemplaires originaux des statuts signés, davantage s’il y a plusieurs associés.
• Deux originaux de la déclaration de souscription et de versement du capital.
• Contrat de bail du local ou titre de propriété, en deux exemplaires ; le bail est enregistré au taux de 2,5 % des loyers de la période, plus 500 FCFA de timbre par page.
• Déclaration sur l’honneur du dirigeant, à compléter dans les 75 jours par un extrait de casier judiciaire du lieu de naissance de moins de trois mois.
• Liste certifiée conforme des dirigeants et plan de localisation du local.
• Formulaire unique « Personne morale » et procès-verbal de dépôt, téléchargeables sur 225invest.ci.
• Procuration légalisée si un mandataire dépose le dossier.

À retenir

• En ville, l’ACD donne la pleine propriété ; il n’est délivré que dans un lotissement approuvé.
• Sur un lotissement villageois, exigez l’ADU : l’attestation villageoise n’est plus admise depuis 2025.
• Avant de payer, vérifiez le lotissement et demandez un état foncier (3 000 FCFA, deux jours).
• Un terrain doté d’un ACD se vend par acte authentique : passez par un notaire et payez par virement.
• En zone rurale, seuls les Ivoiriens peuvent être propriétaires, et une terre sans certificat foncier ne se vend pas.
• Une procuration se signe au consulat, en personne ; limitez-la à une opération et à une durée.
• Pour créer une entreprise, passez par le guichet unique du CEPICI et sa liste de pièces officielle.

Questions fréquentes